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Il tribunale civile è competente a conoscere le questioni relative alle locazioni rurali commerciali
Il tribunale civile è competente a decidere i casi riguardanti locazioni commerciali indipendentemente dal fatto che la proprietà possa trovarsi in una zona rurale.

Il tribunale civile è competente a decidere i casi riguardanti locazioni commerciali indipendentemente dal fatto che la proprietà possa trovarsi in una zona rurale. Ciò è stato espresso in una sentenza pronunciata da Madame Justice Joanne Vella Cuschieri il 5 giugno 2020 a Iris Cauchi et -v- Carmel Abela.

I Cauchis hanno presentato una domanda giurata davanti alla Prima Sala delle Corti civili, in cui hanno spiegato che sono i proprietari di terreni a Zejtun che ora viene utilizzato come fattoria per animali. Nel 2013 hanno chiesto ad Abela di terminare il contratto di locazione e, quindi, hanno chiesto al tribunale di ordinare al convenuto di lasciare i locali poiché è senza titolo.

L’imputato ha reagito presentando una dichiarazione di difesa, i primi due motivi riguardavano la mancanza di competenza delle Corti civili sulle pretese dei querelanti.

La Corte ha sottolineato che i querelanti sostenevano che il terreno era stato inizialmente affittato come proprietà agricola e questo è stato successivamente cambiato in allevamento di animali. I querelanti hanno sostenuto che il contratto di locazione non era più regolato dalla legge sulle locazioni agricole (reimpostazione) ma sulle nuove modifiche del codice civile ai sensi dell’articolo 1525 e dell’ordinanza sulla regolamentazione della proprietà urbana (regolamento), che ora rientra nel tribunale civile. Il convenuto ha invece sostenuto che il contratto di locazione è ancora un contratto di locazione agricola e pertanto il tribunale competente dovrebbe essere il consiglio di controllo delle locazioni rurali.

La Corte ha esaminato le prove prodotte prima. Jennifer Cauchi, uno dei querelanti, ha detto alla Corte di essere sempre stata informata che Carmel Abela impegnava sempre animali nelle loro proprietà, sebbene visitasse la proprietà circa 5 volte durante la sua vita. L’ultima volta che Abela ha pagato è stata nel 2004. L’affitto è stato effettivamente pagato in tribunale. I querelanti avevano inviato una serie di lettere legali chiedendo al Convenuto di lasciare la proprietà. Alla Corte sono state mostrate diverse foto della proprietà e permessi di sviluppo.

Vi erano altre prove che la proprietà fosse stata autorizzata per gli animali dal 1988. La famiglia Abela aveva affittato la proprietà per generazioni. La famiglia Abela ha anche insistito sul fatto che i proprietari sapessero che la proprietà era utilizzata per allevare animali e non si sono mai lamentati.

La Corte ha stabilito che la legge sull’agricoltura (rilocazione) definisce “terreni agricoli” come “qualsiasi terreno destinato principalmente alla coltivazione di colture, fiori, alberi da frutta o viti e per scopi agricoli affini, compresa l’erezione di case di vetro, cloches o cornici fredde, ma non include il pascolo. ”

Sembra esserci un accordo sul fatto che la proprietà fosse utilizzata per l’allevamento di mucche.

L’articolo 1525 del codice civile recita:

“(1) Un contratto di locazione e affitto, sia di cose o di lavoro e di lavoro, può essere stipulato verbalmente o per iscritto, a condizione che sia entrato un contratto di locazione e affitto di proprietà urbana e di una residenza e di un appartamento commerciale dopo il 1 ° gennaio 2010 deve essere in forma scritta. ”

L’ordinanza sulla regolamentazione della proprietà urbana (regolamento) istituisce il comitato per la regolamentazione degli affitti, che decide su tutte le questioni legali relative ai contratti di locazione urbana, che comprende contratti di locazione residenziali e commerciali, incluso il possesso di proprietà urbana al termine del contratto di locazione. Altri contratti di locazione rientrano nella competenza dei tribunali civili e nel caso delle zone rurali tali questioni sono decise dal Consiglio di controllo delle locazioni rurali. D’altra parte, le controversie sulla validità di un contratto di locazione dovrebbero essere decise dai tribunali civili.

La Commissione di noleggio decide in merito a tutti i reclami relativi alla manutenzione della proprietà o alla sua riparazione e danni, agli importi dovuti sui servizi pubblici e molto altro. Questo Consiglio ha il potere di ordinare alle autorità di testimoniare dinanzi ad esso. Ma questo Consiglio è escluso dall’audizione di casi rurali.

Quindi la Corte ha confrontato le versioni maltese e inglese sulle definizioni di case popolari e ha riscontrato che in entrambe le versioni si sottolinea che la proprietà dovrebbe essere una proprietà urbana. Se in questo caso la proprietà si qualifica come un appartamento commerciale come definito nell’articolo 1525 del codice civile, allora questo tribunale non era competente a conoscere il caso, una volta che l’attore chiede di riprendere possesso una volta che il contratto è stato risolto. Pertanto, la questione dipende dal fatto che la proprietà si qualifichi come proprietà commerciale ai sensi dell’articolo 1525. Il terreno è utilizzato per l’allevamento di mucche e sebbene ci siano alcune stanze sul terreno l’uso principale era per gli animali.

La Corte ha sottolineato che urbano significa che il terreno si trova in una zona di sviluppo e, quindi, prevalentemente edificata. La terra si trova tra i campi e non è un’area urbana. Tuttavia, il convenuto ha sostenuto che l’articolo 1525 è stato modificato dopo che il ricorso è stato presentato in tribunale. L’articolo transitorio affermava che i contratti di locazione in vigore prima del 1 ° giugno 1995 e ancora in vigore il 1 ° gennaio 2010, sarà applicabile la legge applicabile prima del 1 ° giugno 1995. La commissione di affitto regolata dall’ordinanza sulla regolamentazione della proprietà urbana (regolamento) avrà giurisdizione esclusiva su tutte le questioni relative all’affitto della proprietà urbana, compresi i contratti di locazione commerciale. I casi pendenti il ​​1 ° gennaio 2010 saranno ascoltati dinanzi al tribunale civile. Tuttavia, questo caso particolare è stato presentato nel 2014.

Il contratto di locazione era stato stipulato prima del 1995 ed era ancora valido il 1 ° gennaio 2010. Pertanto, il tribunale civile era competente ad ascoltare e decidere il caso.

Il tribunale ha quindi deciso di respingere l’eccezione di incompetenza e ha ordinato che il caso continuasse.

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